Wycena nieruchomości
PORTAL
rzeczoznawców
majątkowych

Odrębna własność lokali, udział w nieruchomości wspólnej

Nieruchomość lokalowa jest wyodrębnioną częścią budynku ze względu na odrębny przedmiot własności. Odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu.

Lokal samodzielny musi spełnić następujące wymogi:

  • składać się z zespołu izb (dopuszczono sytuację, że również jedna izba może stanowić samodzielny lokal),
  • być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,
  • być przeznaczony na stały pobyt ludzi,
  • służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowych,
  • posiadać pomieszczenia pomocnicze - przynależne stanowiące część składową lokalu.

Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Starosta może przekazać te uprawnienia na rzecz właściwego organu architektoniczno - budowlanego ze względu na miejsce położenia budynku, w którym wyodrębniane są samodzielne lokale.

Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w drodze:

  1. umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, między:
    • właścicielem budynku a osobą, która nabywa samodzielny lokal,
    • współwłaścicielami, którzy znoszą współwłasność nieruchomości gruntowej zabudowanej należącej do nich,
    • spółdzielnią mieszkaniową a członkiem spółdzielni o budowę lokalu z roszczeniem ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności - ekspektatywa,
    • właścicielem gruntu a przyszłym właścicielem lokalu, w formie umowy zobowiązującej, na podstawie której właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie budynku oraz do ustanowienia (po zakończeniu budowy) odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą osobę;
  2. jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem;
  3. orzeczenia sądu, w przypadku zniesienia współwłasności lokalu.

Samodzielny lokal może być wyodrębniony, bez względu na podmiot będący właścicielem budynku wielolokalowego. Nieruchomość lokalową można wyodrębnić zarówno w budynkach, stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, a także w budynkach stanowiących własność innych podmiotów na tych samych zasadach tj. osób prawnych i fizycznych.

Nieruchomość lokalowa stanowiąca odrębną własność składa się z dwóch części:

  • indywidualnej własności samego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi takimi jak: garaż, piwnica, schowek, wyodrębniona fizycznie część strychu itp.
  • ułamkowego udziału we własności gruntu i wspólnych części budynku czyli w nieruchomości wspólnej.

Obie te części nie mogą być rozdzielone; nie można sprzedać lokalu bez ułamkowego udziału w nieruchomości wspólnej i nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali w nieruchomości.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Przedmiotem współwłasności są zatem instalacje, urządzenia i powierzchnie użytkowe poza lokalami: strychy, klatki schodowe, piwnice, korytarze, pralnie, suszarnie, kotłownie, pomieszczenia gospodarcze. Przedmiotem współwłasności są również fragmenty instalacji znajdujące się w lokalach - przed zaworem głównym lub licznikiem a także cała sieć centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnianego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia udziału niezbędne jest określenie dla każdego lokalu jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są wyrażane w ułamku zwykłym. Suma udziałów wszystkich właścicieli lokalu w budynku mieszkalnym powinna się równać 1.

Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 lub też jest równa 1 lecz właściciele lokali chcą zmienić swoje udziały w nieruchomości wspólnej to mogą to zrobić, jeżeli wszyscy właściciele lokali z danej nieruchomości dokonają w umowie w formie aktu notarialnego nowego ustalenia wysokości udziałów.

Należy pamiętać, że nieprawidłowo określone udziały w nieruchomości wspólnej mogą być przyczyną konfliktów między właścicielami poszczególnych lokali i mogą znacznie utrudnić zarządzanie nieruchomością wspólną.

Wysokość udziałów jest podstawą do naliczenia zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz rozliczenia kosztów na koniec danego okresu obrachunkowego.


Podstawa prawna:
  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z późn. zm.)
  2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. nr 80 poz. 903 z późn. zm.)
Henryk Jankowski
Rzeczoznawca majątkowy


Powyższy tekst pochodzi z portalu Kurier Nieruchomości

2006-10-17, [30257]
źródło: www.kn.com.pl
Zobacz artykuły i porady  |  Zobacz pojęcia i definicje