Prawo pierwokupu nieruchomości
Prawo pierwokupu polega na tym, że określonemu podmiotowi przysługuje pierwszeństwo
W związku z tym umowa sprzedaży zawarta przez właściciela (użytkownika wieczystego) w warunkach przysługiwania pewnemu podmiotowi prawa pierwokupu może być umową warunkową tzn. zawartą pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje gminie w odniesieniu do nieruchomości:
Prawo pierwokupu nieruchomości w dwóch ostatnich przypadkach (cele publiczne i rejestr zabytków) przysługuje tylko wtedy gdy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, prawo pierwokupu nie przysługuje.
Ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje gminie jeżeli:
W przypadku skorzystania przez gminę z prawa pierwokupu, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma obowiązek powiadomienia o tej decyzji w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza o treści umowy warunkowej sprzedaży.
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta poprzez złożenie oświadczenia u notariusza w formie aktu notarialnego.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronamiw umowie sprzedaży (warunkowej).
W odniesieniu do gruntu rolnego prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Z prawa tego Agencja będzie mogła skorzystać jeżeli uzna, że zakup ziemi przez określonego nabywcę nie jest zgodny z polityką rolną państwa. Prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania w stosunku do nabywców, którzy spełniają łącznie cztery warunki:
Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze jeżeli:
Z powyższego wynika, że jest tylko jeden przypadek kiedy osoba nie ma kwalifikacji rolniczych a więc posiada jedynie wykształcenie zasadnicze nierolnicze i nigdy przez co najmniej 5 lat nie prowadziła osobiście gospodarstwa rolnego.
Ustawa wprowadza definicję gospodarstwa rodzinnego rozumianego jak gospodarstwo, którego obszar nie przekracza łącznie 300 hektarów i które jest prowadzone przez rolnika indywidualnego.
W przypadku skorzystania z prawa pierwokupu Agencja ma obowiązek powiadomienia o tej decyzji w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza o treści umowy warunkowej sprzedaży.
Agencja Nieruchomości Rolnych korzystając z prawa pierwokupu musi zapłacić cenę, która była ustalona w transakcji, do której nie dopuściła.
Jeżeli jednak cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, Agencja może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Prawo pierwokupu nieruchomości przysługujące gminie i Agencji nie jest prawem obligatoryjnym.
Podstawa prawna
W związku z tym umowa sprzedaży zawarta przez właściciela (użytkownika wieczystego) w warunkach przysługiwania pewnemu podmiotowi prawa pierwokupu może być umową warunkową tzn. zawartą pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje gminie w odniesieniu do nieruchomości:
- nie zabudowanej tj. gruntowej, która została nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego tj. od gminy, powiatu lub od województwa,
- prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej,
- nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (np. budowa dróg publicznych i wodnych, linii kolejowych, ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej),
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Prawo pierwokupu nieruchomości w dwóch ostatnich przypadkach (cele publiczne i rejestr zabytków) przysługuje tylko wtedy gdy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, prawo pierwokupu nie przysługuje.
Ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje gminie jeżeli:
- nieruchomości przeznaczone są na cele rolne i leśne,
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze sprzedawcą faktycznie we wspólnym pożyciu,
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
W przypadku skorzystania przez gminę z prawa pierwokupu, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma obowiązek powiadomienia o tej decyzji w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza o treści umowy warunkowej sprzedaży.
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta poprzez złożenie oświadczenia u notariusza w formie aktu notarialnego.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronamiw umowie sprzedaży (warunkowej).
W odniesieniu do gruntu rolnego prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Z prawa tego Agencja będzie mogła skorzystać jeżeli uzna, że zakup ziemi przez określonego nabywcę nie jest zgodny z polityką rolną państwa. Prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania w stosunku do nabywców, którzy spełniają łącznie cztery warunki:
- posiadają kwalifikacje rolnicze,
- zamieszkują w gminie, w której położona jest przynajmniej część nabywanych nieruchomości,
- deklarują osobiste prowadzenie gospodarstwa,
- nie posiadają więcej niż 300 hektarów gruntu.
Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze jeżeli:
- uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie (niekoniecznie rolnicze) lub wyższe (również niekoniecznie rolnicze)
- lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat.
Ustawa wprowadza definicję gospodarstwa rodzinnego rozumianego jak gospodarstwo, którego obszar nie przekracza łącznie 300 hektarów i które jest prowadzone przez rolnika indywidualnego.
W przypadku skorzystania z prawa pierwokupu Agencja ma obowiązek powiadomienia o tej decyzji w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza o treści umowy warunkowej sprzedaży.
Agencja Nieruchomości Rolnych korzystając z prawa pierwokupu musi zapłacić cenę, która była ustalona w transakcji, do której nie dopuściła.
Jeżeli jednak cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, Agencja może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Prawo pierwokupu nieruchomości przysługujące gminie i Agencji nie jest prawem obligatoryjnym.
Podstawa prawna
- Kodeks cywilny – art. 596-602
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592)
Henryk Jankowski
Rzeczoznawca Majątkowy
Rzeczoznawca Majątkowy
Powyższy tekst pochodzi z portalu Kurier Nieruchomości
2006-02-28, [14982]
źródło: www.kn.com.pl
źródło: www.kn.com.pl