Planowanie przestrzenne (część 2)
Sposób realizacji roszczeń właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego jest uregulowany w art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.)
Jeżeli na skutek uchwalenia bądź zmiany planu uniemożliwia się bądź ogranicza z korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem lub w sposób dotychczasowy (jeżeli nie było wcześniej planu), właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy rekompensaty w jednej z dwóch form:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
- wykupienia nieruchomości wg cen rynkowych lub otrzymania nieruchomości zamiennej.
Powyższe roszczenia nie są ograniczone w czasie, należy jednak udowodnić, że nie ma możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy w związku ze zmianą planu.
Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy rekompensaty pieniężnej w wysokości równej różnicy wartości pod poniższymi warunkami:
- tylko wtedy jeżeli nieruchomość jest zbywana,
- jeżeli zbycie nieruchomości następuje w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Jeżeli wskutek uchwalenia bądź zmiany planu wzrośnie wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomości, pobierana jest przez gminę tzw. renta planistyczna - jednorazowa opłata.
Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przykładowo, wartość działki w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu wynosi 50 tys. zł. (np. działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe) a przed zmianą lub uchwaleniem planu wynosiła 10 tys. zł (np. działka przeznaczona pod uprawy rolne).
Maksymalna renta planistyczna może wynosić 50 tys. zł - 10 tys. zł = 40 tys. zł, z tego 30% to 12 tys. zł.
Stosunek procentowy do wzrostu wartości nieruchomości (maks. 30%) musi być ustalony w uchwale rady gminy i zapisany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gmina może żądać opłaty planistycznej tylko wtedy, kiedy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość i tylko w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego.
Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.
Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości, zobowiązany jest przesłać do gminy wypis z aktu notarialnego a gmina (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu tego wypisu, ustala wysokość renty planistycznej.
Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji wysokości opłaty - renty planistycznej.
Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Zasady określania wartości nieruchomości oraz skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zobacz też: Planowanie przestrzenne (część 1)
Podstawa prawna:
- Ustawa z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).
Powyższy tekst pochodzi z portalu Kurier Nieruchomości
źródło: www.kn.com.pl