Zasiedzenie. Nabycie przez zasiedzenie

Zasiedzenie to forma nabycia własności rzeczy ruchomych i nieruchomych przez nie właściciela, który posiadał daną rzecz przez określony czas. Przepisy, które regulują nabycie nieruchomości przez zasiedzenie można znaleźć w art. 172-176 kodeksu cywilnego (bez 174, który dotyczy rzeczy ruchomych).

Długość terminów, po którym następuje nabycie nieruchomości, jak w życiu zależy od dobrej lub złej woli. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Wtedy wspomniany już dla przykładu grunt na którym wybudowany jest dom przechodzi na własność tego kto ten dom posiada. Po dwudziestu latach można nabyć przez posiadanie w dobrej wierze, przy złej - po trzydziestu latach.

Do nabycia na własność nieruchomości konieczne jest posiadanie jej przez określony czas. Przy czym art. 172 par. 1 k.c. mówi i wymaga, aby posiadanie to było nieprzerwane (ciągłe) i samoistne. Z kolei art.340 tegoż kodeksu wprowadza instytucje domniemania ciągłości posiadania. Jeśli posiadanie zostało przerwane, a potem przywrócone wg art. 345 k.c. uznaje się takie posiadanie za nieprzerwane.

O samoistności posiadania można dowiedzieć się z art. 336 k.c. Przykładowo takim posiadaczem jest ten kto wybudował dom na cudzym gruncie. Natomiast użytkownik nieruchomości (np. dzierżawca, najemca) są tzw. posiadaczami zależnymi. Z art. 339 k.c. dowiadujemy się z kolei, że posiadacz samoistny jest ten kto nieruchomością faktycznie włada.

Ile trzeba "siedzieć" żeby mieć?

Długość terminów, po którym następuje nabycie nieruchomości, jak w życiu zależy od dobrej lub złej wiary. Art. 172 par 1 k.c. stanowi, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Wtedy wspomniany już dla przykładu grunt na którym wybudowany jest dom przechodzi na własność tego kto ten dom posiada. Po dwudziestu latach można nabyć przez posiadanie w dobrej wierze, przy złej - po trzydziestu latach.

Przez złą wiarę rozumie się w terminologii prawniczej podmiot, który ma świadomość nieistnienia określonego prawa, stosunku prawnego lub sytuacji prawnej. W orzecznictwie sądowym nie ma już wątpliwości: ta osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na innej podstawie niż akt notarialny nie jest posiadaczem w tzw. "dobrej wierze", a w konsekwencji nie może korzystać z krótszego terminu zasiedzenia. Istnieje również możliwość przeprowadzenia przed sądem dowodu na istnienie złej wiary, przez co tzw. dobra wiara może zostać obalona. Istnienie dobrej lub złej wiary po stronie samoistnego posiadacza ocenia się według stanu z chwili objęcia rzeczy w posiadanie.

Gdzie nie można się "zasiedzieć"?

Przed 1990 r. spoza zasiedzenia wyłączone były nieruchomości będące własnością państwową. Z dniem 1 października 1990 r. wobec uchylenia art. 177 k.c., zakaz ten przestał obowiązywać. Teraz nie można nabywać tylko nieruchomości użyteczności publicznej lub takich nieruchomości, które zostały ustawowo wyłączone z obrotu tj. parki, cmentarze czy grunty zajęte pod drogi publiczne. Nie jest tez możliwe zasiedzenie części np. lokalu mieszkalnego, ale za to możliwe jest objęcie na własność części nieruchomości gruntowej np. działki nadającej się pod przyszłą budowę.

Jak więc nabyć nieruchomość przez zasiedzenie?

Po spełnieniu opisanych wyżej warunków i wymogów prawnych zgłaszamy do odpowiedniego sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Oczywiście uprawniony jest każdy kto ma zdolności do czynności prawnych. Jeśli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, sąd musi poprzez ogłoszenie wezwać innych zainteresowanych. Ogłoszenie takie powinno zawierać dokładne określenie nieruchomości oraz imię i nazwisko jej posiadacza. Jeżeli w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt się nie zgłosi, albo zgłosi się, ale nie będzie w stanie udowodnić tytułu własności, sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, pod warunkiem oczywiście, że wnioskodawca będzie w stanie ten fakt udowodnić.

Źródło - Rynek Nieruchomości Warszawskich
Wybór, skróty, redakcja
dr Ryszard Florek-Paszkowski